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안녕하세요. 오늘은 월세를 안 내는 세입자[임차인]가 들어왔을때 대처방법에 대해 이야기해보려고 합니다. 저는 재작년에 우연히 법인 소유 상가에서 월세를 받고 세금을 받는 일을 맡았습니다.
그때 보고 들은 현실은 부동산 강사들이 말하던 이상과 괴리가 있었습니다. 강사들은 수익형 부동산은 아무런 걱정 없이 돈이 들어오는 듯 이야기했지만 현실은 아니었습니다. 세입자는 임대료를 안 내기 일쑤였습니다. 물론 모든 세입자가 그런 것은 아니겠지만 미리 안 좋은 상황을 대비해서 나쁠 건 없겠죠?
그럼 제가 일을 하면서 월세 안 내는 세입자를 대상으로 임대료를 모두 받아낸 노하우를 알려드리겠습니다.
이 글을 읽으시면 좋은 분들
ㅇ 월세 안 내는 세입자 때문에 속이 까맣게 타들어가는 임대인
ㅇ 월세 받을 미래의 건물주
ㅇ 부동산을 재테크 수단으로 공부하고 있는 직장인
ㅇ 건물주의 고민을 들여다보고싶은 1인
ㅇ 코로나로 바뀐 법이 궁금한 임차인
저는 3가지를 기준으로 말씀드릴 것입니다. 첫번째는 협상, 두번째는 압박입니다. 그리고 세번째는 법적 분쟁입니다. 협상이 가장 먼저인 이유는 말로 좋게 푸는 것이 가장 부드럽고 원만한 해결방법이기 때문입니다. 여러가지 힘든 점을 들어 호소하는 방법이 있고, 돈이나 시간을 조건으로 협상하는 방법도 있습니다.
1. 협상
1-1 지는 것으로 이기기
잠깐 다른 이야기를 하자면, 저는 부동산 경매의 꽃인 명도를 정말 간단하게 하는 방법을 알고 있습니다. 100억 부자 투자자이신 분께서 알려주신 방법인데요. 바로 무릎꿇고 비는 것입니다. 의아하실 수도 있을 것입니다. 잘못한 것도 없는데 왜 그렇게까지 해야하는지 의문일 수도 있습니다. 그럼에도 그런 방법을 먹히는 이유는 상대방의 마음을 열어 무장해제시키기 때문일 것입니다.
사람은 모든 상황에서 이성적이고 합리적인 존재라고들 생각하지만 사실은 그렇지 않은 경우가 더 많습니다. 같은 상황이더라도 어떤 감정이 드는지에 따라서 완전히 다른 결정을 하게 되죠. 가장 좋은 방법은 상대방의 감정을 우리에게 유리하도록 불러일으키는 것입니다.
그러므로 임대료를 받을 때에도 딱딱하게 이야기하는 것보다는 "건물을 은행돈으로 사서 월세를 안 보내주시면 이자를 낼 수 가 없습니다. ~까지 월세 입금 부탁드리겠습니다. 상황이 힘드실텐데 죄송합니다." 와 같이 정중하고 조심스럽게 다가가는 것이 더 나을 때도 있습니다.
1-2 돈이나 시간을 조건으로 둔 협상
두번째 방법은 당장 월세를 못 줄 상황이라면 언제까지는 시간을 주겠다고 합의를 하는 것입니다. [시간]
만약 임대차계약서에 연체 시 연체이자를 붙인다는 조항을 넣었다면 연체이자가 얼마라는 식으로 이야기를 할 수도 있습니다. [돈]
이 방법은 어쨌든 꼬박꼬박 월세를 입금해주시다가 정말 피치못할 사정으로 어쩌다 월세를 입금하지 못한 세입자라는 전제가 필요할 것입니다. 왜냐하면 매번 월세를 미룬 세입자는 미룬 날짜나 이자 또한 지키지 않을 확률이 높기 때문이죠. 그럴 때는 아래의 방법들을 쓸 수 밖에 없어집니다.
2. 압박
2-1 내용증명
일반적인 연락으로는 월세 안 내는 세입자에게는 특단의 조치가 필요합니다. 바로 내용증명이죠. 월세 안 내는 세입자라면 무서워하지 않을 수도 있겠지만 할 수 있는 것은 다 해봐야겠죠? 내용증명 양식은 책 <소송의 기술>(468~476)을 참고해 여러분의 상황에 맞게 내용을 수정 작성하신 후에 우편으로 보내시면 됩니다. 이때 내용증명의 종류는 2가지로 나뉩니다. 그냥 경고하고 싶을 때와 내보내고싶을 때로 말이죠.
3. 법적분쟁
3-1 계약해지
3기 이상 월세를 납입하지 않은 세입자에 한해서 임대인은 명도를 진행할 수 있습니다. (아래에서도 언급하겠지만 2020년 9월 29일 ~ 2021년 3월 28일까지는 해당사항 없음) 허나 임대인의 입장에서는 공실이 가장 최악의 상황이므로 명도소송이 양날의 검이 될 수 있기에 신중해야합니다. 공실의 위험에도 현 세입자의 상황이 가망이 없어보이거나 전혀 월세를 받지 못한 상황이라면 명도를 생각하게 될 수도 있습니다. 한 두달 공실이 나더라도 월세를 받을 가능성이 더 커질 수 있으니까요.
하지만 코로나로 인해 자영업자의 생계가 위험해지자 임시 특례가 신설되었습니다.
제 10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 임차인이 이 법 시행일(2020.9.29.)부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다.
여기서 제10조제1항제1호는 "제10조 (계약갱신 요구 등)"에서 제1항인 "임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다." 중 제1호를 말합니다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
제10조의4제1항 단서는 "제10조의 4 (권리금 회수기회 보호 등)"에서 제1항인 "임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차임이 주선한 신규임차임이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다." 의 단서인 다만 이후를 확인하시면 되겠습니다.
제10조의8이란 "제10조의8(차임연체와 해지)인 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."를 뜻합니다.
그러므로 코로나로 임시특례가 생기면서 2020년 9월 29일부터 6개월 이후인 2021년 3월 28일까지 3기 이상 연체해도 그것을 사유로 계약을 해지할 수 없게 되었습니다. 그리고 아래에서 소개할 계약갱신의 거절도 못하게 되는 것이죠. 그럼에도 이 항목을 빼지 않은 이유는 그래도 시간이 흘러 백신이 개발되었고, 그 6개월에도 끝이 있기 때문입니다.
3-2 계약갱신거절
3기 이상 월세 안 내는 세입자라면 계약갱신 전에 계약갱신의사를 밝혔더라도 거절할 수가 있습니다. 위에서도 설명드렸다시피 임시특례기간인 6개월동안 연체하더라도 임대인은 계약갱신을 거절할 수 없는 상황이 왔습니다. 이 기간동안에는 보증금에서 월세를 차감하면서 버텨나가는 게 최선일 듯 합니다.
맺음말
사회적으로보면 아무리 앓는 소리해도 법이 건물주에게 유리할 것 같지만 코로나로 인해 그렇지도 않다는 사실을 알게 되었습니다. (건물주에게 불리한 법이 생기다니..) 이럴 때일수록 협상과 법, 세금에 대해 더 공부해야겠다는 생각을 하게 되네요. 피땀흘려 번 돈으로 만든 파이프라인이니 법적 분쟁으로 가더라도 잘 지켜내야죠. 하지만 부디 그 최후의 카드를 쓸 일이 생기기 전에 코로나가 종식되고 전세계의 모든 상권이 되살아나기를 진심으로 바랍니다.
<출처>
www.law.go.kr/LSW/lsInfoP.do?efYd=20201101&lsiSeq=220621#0000
국가법령정보센터 | 법령 > 본문 - 상가건물 임대차보호법
상가건물 임대차보호법 [시행 2020. 11. 1.] [법률 제17471호, 2020. 7. 31., 일부개정]
www.law.go.kr
<참고>
소송의 기술
최원철의 상가투자 바이블
상가 경매로 비즈니스하라
+보너스
상가 체크리스트
건물을 볼 때
ㅁ 인근에서 공실이 가장 없는 건물인가?
ㅁ 배후세대는 얼마나 있는가?
ㅁ 동선은 어떻게 되는가?
ㅁ 충분히 저렴한 가격에 살 수 있는 모든 방안을 검토했는가?
ㅁ 다른 사람도 사고싶어하는가?
ㅁ 매도할 때 걸림돌이 될만한 하자는 없는가?
ㅁ 업종의 제한은 없는가?
임대차계약서를 적기 전에
ㅁ 불황이 와도 사람이 사는 데 필수적인 업종인가?
ㅁ 세입자만의 사업 경쟁력은 무엇인가?
ㅁ 세입자의 신용도와 평판은 어떠한가?
ㅁ 원활히 의사소통하는 사람인가?
나쁜 집주인이 되지 마라.
그렇다고 우스운 집주인이 되지도 마라.